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Homologation ou gains en capital : un péril de la propriété conjointe

Trucs pratiques, Assurance

Publié par Peter Wouters

8 mai 2018 09:48:31

Les gens se donnent parfois beaucoup de mal pour éviter les frais d’homologation. Ils ne sont pas toujours conscients des coûts beaucoup plus importants qui pourraient découler d’un transfert d’actifs hors de la succession. Examinons un cas récent concernant un monsieur âgé et son fils.

Voici Joseph •	Veuf depuis peu •	Père de Nicolas Voici Nicolas •	Célibataire •	Propriétaire •	Seul héritier de son père

Joseph voulait adopter pour son domicile le régime de propriété conjointe avec droit de survie, en nommant Nicolas à titre de propriétaire conjoint. Cette mesure lui aurait permis de faciliter l’administration de la succession et d’éviter les frais d’homologation et l’impôt sur l’administration des successions. Mais il n’a pas songé aux gains en capital.

Nicolas est déjà propriétaire d’une résidence. Il aurait donc à déclarer l’un de ses deux domiciles comme résidence principale au moment de vendre. Le gain en capital réalisé lorsqu’il finirait par vendre l’autre résidence serait imposable. Quelle résidence devrait-il choisir?

Nicolas pensait que la résidence de son père serait la résidence secondaire et qu’il réaliserait un gain en capital sur la vente. En effet, puisqu’il serait propriétaire de seulement la moitié de la résidence après le transfert, Nicolas croyait ne réaliser un gain en capital que sur cette portion au moment de la vente. Rien de plus simple, n’est-ce pas?

Examinons la situation de plus près.

Joseph et Nicolas troquent des frais d’homologation d’environ 1,5 % de la valeur de la résidence de Joseph pour un gain en capital de 50 % sur la plus-value de cette résidence. Si Nicolas attendait un certain temps après le décès de son père pour vendre la maison, le gain en capital s’appliquerait également à la plus-value de la part de Joseph (50 %). Sur bien des marchés immobiliers, le prix des maisons est à la hausse, parfois de façon spectaculaire. Le gain en capital pourrait alors dépasser largement les frais d’homologation évités.

Mais Nicolas et Joseph devraient également prendre en considération ces scénarios :

Si Joseph changeait d’idée sur le sort de sa maison à son décès…

… il trouverait difficile de faire annuler une transaction de propriété conjointe. Par exemple, il pourrait souhaiter laisser une importante somme à un organisme de bienfaisance. Il pourrait rencontrer quelqu’un, devenir amoureux et vivre en union de fait, voire se marier. Joseph pourrait plutôt souhaiter léguer sa résidence (ou l’usufruit de celle-ci) au nouvel amour de sa vie.

2_Nicolas pourrait fréquenter quelqu’un pour une période prolongée…

Par ailleurs, même si Joseph demeurait célibataire, Nicolas pourrait fréquenter quelqu’un pour une période prolongée et cohabiter avec cette personne ou l’épouser, en choisissant le domicile de son père comme résidence principale. La maison de Joseph pourrait alors faire l’objet d’un différend quant au partage des biens ou d’une demande d’indemnité pour personne à charge. Si Nicolas devait éprouver des difficultés financières, ou être poursuivi en justice pour dommages-intérêts, la maison de Joseph pourrait être saisie dans le cadre du règlement.

En gardant ces possibilités en tête, vous devez prendre en considération les avantages et les inconvénients de la propriété conjointe. Vous pouvez également communiquer avec un conseiller pour en apprendre plus sur les complications associées à la propriété conjointe et comment une assurance vie peut vous aider à couvrir les coûts de la succession.

Prendre contact dès aujourd’hui.

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